2023년 6월 21일민감임대주택 관한 특별법 시행령 개정안 시행주택임대사업자는 보증보험에 의무적으로 가입해야한다. 과거에도 보증보험 가입 위반시 민법상의 배상책임이있었지만 이번 개정안에서는 보증보험 가입 위반에 대한 내용을 명확하게 규정한다는 것이다. 위반시 세입자는 계약 해제 및 해지가 가능하다. 손해배상까지 임대인에게 청구할 수 있다. 2020년 8월 보증보험 가입의무?
Q. 뭔소리에요? 2020년 8월에 이미 임대사업자 보증보험 가입 의무 시행됐잖아요?맞다. 2020년 8월 18일 신규등록 임대사업자에 대해 보증보험 가입이 의무화 됐다. 하지만 임대사업자들이 보증보험을 가입을 안해도 과태료가 부과되지 않았기 때문에 보증보험 가입이 실상 저조했다. 게다가 세무서에만 임대사업을 등록한 일반임대사업자는 보증보험 가입 대상이 아니다.Q. 이게 무슨말인가요? 일반임대사업자?
일반임대사업자세무서에만 사업자 등록한 사람주택임대사업자세무서+지자체에 사업자 등록한 사람→ 임대인 보증보험 가입 의무는 ‘주택임대사업자’만 대상이다.임대인은 일반임대사업자와 주택임대사업자로 나뉜다.주택임대사업자는 세무서와 지차제 2곳에 모두에 임대사업자 등록을 한 것을 말한다. 세무서에만 등록한 일반임대사업자는 보증보험 가입 대상이 아니다. 황당하지만 그렇다. 그래서 임대인들의 보증보험 가입은 사실상 많이 하는 구조가 아니였다. 한마디로 귀찮기 때문이다. 2020년 8월 18일 이후 등록일
2020년 8월 18일 이후 주택임대사업자를 등록했다면 보증보험 의무가입 대상이다.2020년 8월 18일 이전 등록했다면 2021년 8월 18일 이후부터 보증보험 의무가입 대상이다. 근저당+임차보증금 < 주택가격 60%
근저당설정액 + 임차보증금 < 주택가격의 60%주택가격의 60% 보다 보증금+근저당액이 작으면 면제 대상이다.하지만근저당설정액 + 임차보증금 > 주택가격의 60%주택가격의 60% 보다 보증금+근저당액 크다면 보증가입 의무대상이다. 보증가입 면제조건
임대인 보증보험 가입 면제되는 3가지 조건1번주택임대차 보호법상 최우선변제금액 이하+임차인이 보증보험 미가입에 동의 한 경우전세보증금 5000만원 이하거나 세입자가 별도로 보증보험에 가입했다면 임대인이 가입하지 않아도 되는 조항이 있다. 2번 임대인이 공공주택사업자와 임대차를 체결했고 LH, SH 등이 보증에 가입한 경우 임대인은 보험을 가입하지 않아도 된다.3번임차인이 전세보증보험에 가입했고 임대인이 이 보증에 대한 수수료를 전부 지급했다면 임대사업자는 보증에 가입한 것으로 보아 추가로 가입하지 않아도 된다. 집주인 신용도 낮을수록 비싸다.2022년 8월 기준 임대사업자 보증보험 가입자 수는 60만명이다. 보증료는 집주인 75%, 세입자 25%씩 나눠낸다. 하지만 집주인의 신용도가 낮을수록 임대주택 부채비율이 높을 수록 보증료는 더 올라간다. 게다가 단독주택 보증료는 아파트보다 30%가 더 비싸다. 2020~2021년 기간 동안 주택임대사업자의 보증보험 가입의 의무화 됐다. 그 전까지는 그냥 보증보험 가입 의무가 없었다는 것이다. 하지만 이번 전세사기에서 알려진 것은 전세 보증보험 미가입에도 과태료는 한 건도 없었다. 주택임대사업자들의 보증보험 가입 현황에 대한 조사가 제대로 이루어지지 않은 것이다. 정부는 보증보험 가입하라고 해 놓고는 지차제에서는 과태료를 부과하지 않은 것이다. HUG 전세보증보험 가입 기준 강화전세가율은 100%에서 90%로 조정전세가율 = 전세가/매매가매매가 10억인데 전세가 9억이면 전세가율이 90%다.기존 전세가율 100%를 보증가입으로 해줬다는 사실이 충격이다. 매매가 10억인데 전세가가 10억이 전세가 100%다. 이걸보고 전세보증을 해준다? HUG에서 갭투자, 전세사기꾼들 보증금 내주겠다는 것으로 해석해도 될 정도다…그래서 90%로 조정을 한 것이다. 주택가격 산정기준공시가격의 150% -> 140%로 낮췄다.공시가격의 126% (140% X 90%) 까지만 보증보험 가입 가능 허그 전세보증보험 가입조건 반환지급 (HUG)전세보증보험은 주택도시보증공사 (HUG), 서울보증보험 (SGI), 한국주택금융공사 (HF) 등에서 가입…blog.naver.com 제임스 박의 코멘트임대인의 보증보험 가입 의무화는 이미 2020년 8월 18일에 시행됐다.하지만 지차체에서 조사도 제대로 하지 않아 과태료 부과는 되지 않은 상황이었다.일반임대사업자가 대상이 아니라 지차제에 등록한 주택임대사업자만이 보증보험 가입 대상자다. 이렇게 되면 어떻게 되는 것인가? 일반임대사업자는 보증보험 가입 안해도 되니간 그대로 가는 것인가? 제임스 박은 이번 주택임대사업자 보증보험 가입 의무화와 HUG의 전세보증 신청 조건이 전세가율 100%였다는 점에서 정부가 대놓고 갭투자를 방치한게 아닌가 생각이 들었다. 사실상 특례보금자리론도 한국주택금융공사가 금융기관의 주택저당채권을 사주면서 돈을 은행에 주는 것이다. 그리고 주택금융공사는 다시 기관투자자들에게 주택저당채권을 모아 MBS로 만들어 팔아버린다.그런데 한국주택금융공사에서 자금을 조달 받은 은행은 세입자에게 전세대출을 해준다. 그런데 이 전세보증금은 사기꾼이 먹고 도망갔다. 그러면 HUG에서 이 보증금을 반환해준다. 완전 코메디다.우리나라 정부가 전세사기를 제대로 칠 수 있는 안전장치를 마련해준 것이다.전세제도 폐지 이야기가 나오는 이야기가 괜히 나오는 것이 아니다. 부동산업 전문가인 대한민국은 절대 부동산을 포기하지 않는다. 그렇기 때문에 이런 부작용이 나왔다고 생각한다. 청년 버팀목 전세자금대출 신청조건과 전세제도 폐지청년 버팀목전세자금 대출이란? 청년들이 전세살려고 하는데 돈이 모자라서 전세자금이 필요할 때 전세자금…blog.naver.com