몇년째 raw 숙박에 대한 질문이 많이 들어오네요 ㅠㅠ 블로그와 유튜브에 여러번 다뤘지만 같은 질문이 계속 올라오고, 최근 에어비앤비 사업자 등록증 의무화로 상황이 바뀌어서 다시 정리해서 답변드리겠습니다. 기본 지식 raw 숙박업소 주인은 기본적으로 임대인입니다. raw 숙박업소를 운영자(숙박업소 운영자)에게 임대해주고 임대료를 받습니다. 개인 주인은 숙박업소를 운영할 수 없습니다. 즉, 개별 에어비앤비를 운영하는 것은 불법입니다. https://youtu.be/FdIl6hUAJOM?si=R2kY2e2AANLSAQd6 법적으로는 raw 숙박업소 하나에 운영자가 두 명 이상 있을 수 있습니다. 기존 운영자 외의 다른 숙박업소도 가능합니다. 객실 30개, 층 1개, 전체 객실의 1/3을 모아야 합니다. (리셉션 데스크, 린넨룸 등의 다른 조건도 충족해야 함) 원시숙박시설이 주거용으로 사용될 수 없는 이유는 건물이 본래 용도에 맞게 사용되어야 하기 때문이다.숙박시설은 숙박업, 주택은 거주용, 상업용 건물은 영업용이다.참고:건축사 인터뷰 실제로 천막, 공장, 고시원, 동네, 사무실 등 다양한 건물이 주거용으로 사용되고 있다.임대차계약도 제대로 인정받고 세입자의 권리가 보호된다.참고:변호사 유튜브 영상 기억해야 할 점은 비주거용 건물에 대한 임대차계약이 인정되는 이유다.임대인을 보호하기 위한 것이지 집주인을 보호하기 위한 것이 아니다.건물을 본래 용도에 맞게 사용하지 않으면 매년 이행강제금이 부과된다.전국적으로 이행강제금이 부과되는 사례는 많지만 생숙만 문제가 되는 이유는 10만 가구가 넘고 언론에도 자주 보도되었기 때문이다.숙박업주들은 “속았다”고 말한다. 관리업체가 약속한 수익보다 적게 주거나 몇 달째 내지 않을 때입니다.계약 해지의 사유가 됩니다.“기존 관리업체와 계약을 해지하고, 건물주들이 모여 숙박업소(제2관리업체)를 차리겠습니다.”말하기는 쉽지만, 권리금 소송(방을 내주기 위해)이 필요할 수 있고, 숙박업을 포기하는 데는 행정적, 실무적 어려움이 있습니다.관리업체에 월세를 내지 않는 건물주가 당신뿐인가요?건물주들이 모여야 합니다.인터넷을 검색해 보세요.해당 숙박업체의 단체 채팅방이나 밴드, 카페가 이미 있을 수 있습니다.먼저 모여보세요.못 찾으면 근처 부동산 중개업체를 찾아가세요.그들은 상황을 잘 아는 듯합니다.부동산 중개업체가 앞장선 사례도 들어봤습니다.오피스텔로 용도 변경 오피스텔의 탄생은 원래 업무시설이었지만 주거용으로 널리 쓰이면서 준주거용 주택의 지위를 획득한 것입니다.주거용이 아니어도 관리자를 제공할 수 있는 것이 대표적인 예입니다. (오피스텔 세금이 어려운 이유) 주인들의 요구는 주거용 건물을 오피스텔처럼 취급해 달라는 것이다. 기존 운영자와의 관계 정리도 어렵고, 숙박업을 차리기도 어려워서 그냥 입주시키거나 임대해 주길 바란다. 정부는 건물의 용도를 오피스텔로 바꾸라는 입장이다. https://www.sedaily.com/NewsView/2DD1FXF9D1 (단독) 국토교통부, 주거용 건물을 ‘전국 10만실’로 전환 지원 부동산 > 매물뉴스: 정부가 주거용 건물을 ‘준주택’으로 전환 지원한다. 아파트 공사 감소로 주택 공급 절벽 우려 커져… www.sedaily.com 용도 변경은 주인들의 의견이 모아져야 가능하다. 모으지 않고는 아무것도 할 수 없다. 에어비앤비 사업자 리포트 숙박업을 하든 오피스텔로 용도를 바꾸든 사람을 모으고 의견을 수렴하고 실무적인 문제를 처리하려면 시간이 걸린다. 이자는 지급되지만 운영자가 입금하지 않으면 세금을 내버려두는 게 나을 것 같다. 나였다면 이사도 안 하고 월세 계약만 하는 것보다 단기 렌털이나 에어비앤비 매매를 할 것이다. 하지만 에어비앤비에서 사업자등록증을 의무화한다고 발표했다. 즉, 숙박업 등록증이 없으면 매물에서 제외된다는 뜻이다. 기존 호스트는 2025년 9월 말까지, 신규 호스트는 2024년 9월 말까지다. 재빨리 에어비앤비에 가입하고 방을 등록해서 ‘기존 호스트’가 되어야 한다. 그렇게 하면 내년 9월까지 시간을 벌 수 있다. 그동안 주인들이 모여 숙박업을 차리면 2차 운영자(내가 참여한 숙박업)에게 맡기면 된다. 그 사이에 목적이 바뀌면 임대도 가능합니다. 단기임대 블로그에서 ‘1개월 생활 단기임대’로 분류된 칼럼을 전부 읽어보시는 걸 추천합니다. Live Anywhere와 SamSamM2는 잘 알려진 단기임대 플랫폼입니다. 다른 방법도 있습니다. https://youtube.com/shorts/TpNQr9EoQxc?si=kkdJPJvW1NfGVBWE 단기임대 수요는 쉐어하우스 수요와 많이 겹칩니다. 1) 보증금이 없거나 낮음, 2) 단기계약이 가능함(원룸은 최소 1년, 고시원은 최소 1개월이지만 그 이하도 수요가 많음), 3) 침구부터 주방용품까지 모든 것이 완비되어 있음, 4) 꽤 개성 있는 숙소보다 가격이 저렴함, 5) 학교나 직장과 가까우거나 직장(학교)으로의 이동이 편리해야 함. 관광지라면 한 달 숙박 수요와 겹칠 겁니다. 에어비앤비 수요, 단기 렌탈 수요 000년에 에어비앤비가 가능할까요? 000년에 단기 렌탈 수요가 있을까요? 많은 사람들이 이 질문을 합니다. 직접 조사해보세요. 아래 영상은 에어비앤비 사이트를 조사하는 방법의 예입니다. 샘샘투와 라이브애니웨어도 같은 방법으로 조사할 수 있습니다. https://youtu.be/VT8h1yWgESg?si=feMarp59rmZRwQ2_ 카페 자료실에 엑셀 파일 형식이 있습니다. 직접 시도해보고 조사한 내용을 바탕으로 Q&A 게시판에 질문해보세요. 제가 답변해드리겠습니다. https://cafe.naver.com/snergykorea 클럽시너지 – 게스트하우스 펜션 스타트업… : 네이버 카페 게스트하우스, 펜션, 공유숙박, 합법적인 에어비앤비, 셰어하우스, 공간 수익화 스타트업에 대한 정보를 공유하는 카페.naver.com. 물론 제가 대신 해주면 수수료 받겠습니다. ^^ 돈이 들더라도 저에게 맡기는 게 나을 때가 있습니다. 운영을 저에게 맡기지 않을 거잖아요? 직접 운영할 테니 경쟁사를 이해하는 게 매우 중요합니다. 운영하면서 주변 상권도 살펴봐야 합니다. 청소 방법 멀리 살거나 일이나 육아로 직접 청소할 수 없는 경우 다른 사람에게 맡겨야 합니다. 조용한 해변 펜션과 달리 한 건물에 수백 개의 객실이 있어서 청소부를 구하기 쉽습니다. 건물에 전담 청소팀이 이미 있을 수도 있습니다. (오너 그룹에서 정보를 얻을 수 있습니다.) 캐럿마켓에서도 찾을 수 있습니다. 아래 영상은 캐럿마켓에 구인공고를 올리는 방법과 시급이 얼마인지 보여줍니다. https://youtu.be/LfQPU_e3Umo?si=9Nmz_QWnORyViG4f 요약 질문이 많아서 답변이 깁니다. 요약하자면 1. 관리회사에 위탁하지 않은(또는 위탁하고 싶어하지 않는) 오너들과 모임을 갖는다. 2. 기존 관리회사와의 계약을 해지하여 본인이 소유한 방을 온전히 운영할 수 있도록 한다(또는 2차 회사에 위탁한다). 두 당사자 간의 계약만 해지하면 되는 것이 아니다. 기존 관리회사의 숙박업소 보고서에는 영업구역이나 방번호가 들어가므로, 거기서 내 방을 완전히 빼야 한다. 3. 2차 숙박업소이든 오피스텔의 용도를 변경하든, 미팅이 진행되는 동안 단기임대나 에어비앤비로 이자와 관리비를 충당한다. 4. 에어비앤비는 2024년 9월 이전에 회원으로 등록하고 방을 등록하여 기존 호스트가 되지 않는 이상 전혀 이용할 수 없다. 숙박업소가 없다면 기존 호스트는 2025년 9월 이후 운영할 수 없다. itssamriz, 출처 Unsplash