상업용 임대차 관련 다양한 사례 연구 현장에서 중재를 하다 보면 다양한 사례가 발생합니다. 공부하면서 궁금했던 이슈와 특수 이슈를 정리해서 다른 분들께 도움이 되기를 바랍니다. 임차인이 보증금 반환 청구권을 제3자에게 양도한 경우, 임대인은 연체된 월세를 공제할 수 있을까요? 정답은 ‘예’입니다. 부동산 임대차에서 임차인이 임대인에게 지급한 보증금은 연체된 임대료의 정산 및 멸실 또는 파손에 따른 손해배상을 의미합니다. 임차인이 보증금 반환 청구권을 다른 사람에게 양도하고 임대인에게 양도 사실을 통지하더라도, 임차인이 임대물을 반환할 때까지 연체된 임대료 등은 임대 보증금에서 공제할 수 있습니다. 연체된 월세에 대한 12%의 연체 이자는 너무 많은 것이 아닌가요? 임대차 계약의 내용이 사회질서에 반하는 등 특수한 경우가 아니면 원칙적으로 양 당사자 간의 계약은 유효합니다. 관련 법률에는 상업용 임대료 연체 이자 상한이 없습니다. 월세에 대한 양 당사자 간 합의가 없는 경우 민법은 월말에 납부하도록 규정하고 있습니다. 임대인과 임차인 간의 월세 선급금에 대한 합의와 월세 연체금에 대한 합의는 특별한 사유가 없는 한 유효합니다. 참고로 현재 법정 최고 이자율은 20%입니다. 보증금이 전환 보증금을 초과하더라도 우선 담보가 없으면 보증금을 보호할 수 있습니까? 답은 ‘아니요’입니다. 임차인이 사업자 등록을 완료하고 확인일을 받더라도 전환 보증금이 일정 금액을 초과하면 표준권 취소권이 있는 후순위 임차인은 상업용 건물이 경매될 때 우선 지급받을 권리가 없습니다. 그러나 표준권 취소권보다 우선순위가 높은 경우 경매 매수인(낙찰자)은 임대인의 지위를 승계하게 됩니다. 이때 임차인은 이전 임대 계약의 조건에 따라 임대된 부동산을 사용하고 수익을 얻을 수 있으며 임대 기간이 끝나면 보증금 반환을 청구할 수도 있습니다. 지역별 상업용 임대차 우선 지급 규정에 따르면 주변 시세보다 저렴한 상업용 부동산의 임대료 인상 한도는 얼마인가요? 임대 건물과 관련된 세금, 공공 서비스 요금 또는 기타 부담의 증가 또는 감소나 경제 상황의 변화로 인해 보증금 또는 월세가 불합리하게 되면 임대인과 임차인은 보증금 또는 월세의 증가 또는 감소를 요청할 수 있습니다. 임대료 감소를 요청할 때 증가의 경우 그 금액은 5%를 초과할 수 없으며 임대 계약 또는 합의된 임대료 등에서 증가한 후 최소 1년이 지나야 합니다. 따라서 해당 매장의 임대료가 주변 시세보다 저렴하더라도 임대 기간 동안 월세를 인상하지 않았다면 증가액은 5%를 초과할 수 없습니다. 임대인이 비영리 목적으로 사용하겠다고 말한 후 건물을 매도하는 경우는 어떻게 되나요? 상업용 건물 임대차 보호법에 따르면 임차인이 새로운 임차인을 주선하여 보증금을 회수하는 경우 임대인은 협조할 의무가 있습니다. 임대인이 보증금 회수를 방해하여 임차인에게 손해를 입힌 경우 임대인이 책임을 져야 합니다. 이 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못하면 임대인은 임차인이 임대된 부동산을 1년 6개월 이상 수익을 위해 사용하지 않을 것으로 추정합니다. 그러나 임대인이 1년 6개월 동안 동일인일 필요는 없습니다. 임대인이 동일한 소유자일 필요는 없지만 상업용 건물을 사용하지 않는 기간은 1년 6개월입니다. 임대인이 1년 6개월의 사용을 마치기 전에 임대된 부동산을 매각할 경우 임대인은 손해배상을 청구할 수 없습니다. 오늘은 상업용 임대차와 관련된 사례를 정리했습니다. 제 개인적인 검토를 위한 것이지만 함께 공부하고 배우겠다는 생각으로 읽어주시면 감사하겠습니다.