2023년 분양권 전매제한이 완화되면서 해당기준을 헷갈려 하시는 분들이 많아졌습니다.오늘은 분양권 전매제한 완화및 분양권 전매후 발생하는 양도 소득세에 대해 함께 안내해드리겠습니다.
분양권이란?청약자격이 있는 사람이 청약홈을 통하여 당첨되서계약한것으로 장차 입주할수 있는 권리
완화된후 부산기준으로 비수도권(지방)일 경우 공공택지와 규제지역에서는 1년광역시 도시지역에서는 6개월, 기타지역에서는 전매 제한이 없어졌습니다. 부산광역시 기준 계약일로부터 6개월이 지나면 가능하며이때의 계약일은 공급계약서 작성일을 기준으로합니다.또 승계받은자는 조건없이 전매가 가능합니다.
양도 소득세율은 보유기간이 1년미만인 경우 70% 지방소득세 7% 합산 77%보유기간이 1년이상인 경우 60% 지방소득세 6% 합산 66% 입니다. 이렇게 높은 양도세가 매도자 입장에서 큰 부담으로 작용해서 주택시장이 더욱 얼어붙게 되다 보니 정부가 이 분양권 양도세율을 완화하기로 하였습니다.
현행개선분양권1년 미만 70%1년 미만 45%1년 이상 60%1년 이상 ⇒ 폐지
정확하게 적용되는 시점은 국회소득세법이 통과된 이후에나 가능하기 때문에2024년 1월 이후 양도분 부터 적용될 가능성이 크며아직까지 확정된 사항이 아니므로 지속적으로 관련 내용을 확인하시면서리스크를 줄이시는것이 유리하실듯합니다.이렇듯 분양권 양도세율이 높다보니 양도세가 부담스러운 매도자를 대신하여매수자가 양도세를 지불하는 방식의 양도세 매수자 부담방식을 활용하시는 분들도 많으십니다.이런 방법을 일반적으로 손피 개념으로 말하며 손P
손피는 분양권을 전매할때 매도자의 손에 들어오는 프리미엄을 말하며매도자가 세금과 기타비용을 제외하고 실제받는 금액을 손피라고 합니다.이와 관련된 내용을 계약서에 표기하면되며 다운거래와 같은 불법거래가 아닌합법적인 거래 입니다.매매계약서 작성시 양도 소득세 매수자 부담이라고 정확히 명시하면 되며홈택스 양도세 신고화면에서 “매수자 부담 양도소득세” 선택항목이 있습니다.세금 신고만 제대로 하면 손피거래는 합법인것이 확인되는 부분입니다.
계산방법
양도세는 1차 양도세, 2차 양도세 부담으로 나뉩니다.매수자가 대신 내는 양도세만큼 매도자가 과세없이 이득을 얻게되기 때문에매수자가 대신 낸 양도세에 대해서 다시한번 양도세를 과세한다고 생각하시면됩니다.프리미엄 – (기본공제,필요경비) ×세율 = 1차 양도세1차 양도세 × 세율 = 2차 양도세ex) P 1억 , 필요경비 350 만원 가정 P 1억 – 기본공제 250 만원 – 필요경비 350만원 = 9400만원9400만원 × 66% = 6204만원6204만원 × 66% = 409464001억+ 62,040,000 + 40,946,400= 202,986,400원계산이 어려우신 분들을 위한 손피계산기 파일을 첨부합니다.필요하신 분들은 다운로드후 이용하시면 편하실겁니다. 첨부파일[부동산] 손피계산기.xlsx파일 다운로드
손피거래는 매도자 뿐 만아니라 매수자까지 세부담을 줄일수 있기 때문에실무에서 많이 쓰이는 방법입니다.분양권 전매제한이 완화되면서 현재 분양권을 가지고 계시거나 매수 매도를 생각하고계신분들이 많으실텐데 해당 내용을 잘 참고하셔서 도움되시면 좋겠습니다.
